主題：萬科轉板軟肋

進入新一周，對于萬科[簡介 最新動態(tài)]而言迎來關鍵一周，因為本周內萬科B轉H事宜將進入現(xiàn)金選擇權階段。

本周內，除已放棄現(xiàn)金選擇權的的萬科B股股東外，所有萬科B股股東均可行使現(xiàn)金選擇權權利，若行使現(xiàn)金選擇權的股份數超B股總股份數的三分之一，歷時一年半之久的萬科B轉H事宜就將終止。

對于此次B轉H事宜，萬科董秘譚華杰對觀點地產新媒體表示，萬科方面很有信心，但最后的結果還需要看投資者的選擇。

譚華杰稱，B股投資者中境外投資者的比例非常高，在這樣情況下從B股轉到H股，對境外投資者來說，能在很大程度上改善投資者的交易環(huán)境。

“B股停牌前的股價為12.41港元/股，高于現(xiàn)金選擇權的行權價，如果確實想要行權的投資者，在停牌前就會有所動作了”。

行權倒計時

6月8日晚，萬科發(fā)布關于B轉H提示性公告告知，萬科B股現(xiàn)金選擇權申報期為2014年6月9日至2014年6月13日期間的交易日上午9：30-11：30，下午1：00-3：00，申報截止時間為2014年6月13日下午3：00。

于上述期間，除已放棄現(xiàn)金選擇權的的萬科B股股東外，所有萬科B股股東均可行使現(xiàn)金選擇權權利，若行使現(xiàn)金選擇權的股份數超B股總股份數的三分之一，即申報股份數若超過4.38億股，現(xiàn)金選擇權方案將不予實施，現(xiàn)金選擇權將不予清算交收，萬科B股將復牌并繼續(xù)于深交所B股市場交易。

在給予提示性同時，萬科還公告透露，提供公司B股現(xiàn)金選擇權的第三方為華潤(集團)有限公司下屬子公司合貿有限公司、GICPRIVATE LIMITED(新加坡政府投資公司，簡稱“GIC”)和惠理基金管理公司及惠理基金管理香港有限公司(合稱為“惠理”)。

即萬科B的投資者可選擇繼續(xù)持有股票至萬科H股在香港聯(lián)交所掛牌上市，也可選擇于萬科B股的現(xiàn)金選擇權行權申報期內申報行使現(xiàn)金選擇權，將其持有的全部或部分萬科B股按照12.39港元/股的價格轉讓給提供現(xiàn)金選擇權的第三方。

另于早前6月6日，萬科公布的B股現(xiàn)金選擇權實施方案中透露，作為現(xiàn)金選擇權第三方的GIC和惠理，就其所持有的總計2.83億股公司B股股份承諾放棄行使現(xiàn)金選擇權，放棄部分選擇權股份數占萬科B股總股數的21.56%。

除承諾放棄行使現(xiàn)金選擇權以外，其他萬科B股股東將派[最新消息 價格 戶型 點評]發(fā)與其持有的B股股份數量相等份數的現(xiàn)金選擇權，萬科此次B股現(xiàn)金選擇權派發(fā)總數量為10.31億份。

方案同時補充指出，根據《香港上市規(guī)則》，在為本次方案提供現(xiàn)金選擇權的第三方中，華潤和GIC為公司的關連人士，他們因提供現(xiàn)金選擇權而獲得的公司股份不得計入公眾持股量。因此，即使香港聯(lián)交所能夠給予公司公眾持股量為8%的豁免，華潤和GIC最多只能收購不超過公司總股本3.45%的B股股份，接近B股總數的三分之一，否則公司將不能滿足香港聯(lián)交所的上市條件。

方案中還提及，在現(xiàn)金選擇權實施完畢及確定在香港開戶的境外公眾股股東人數不少于300人后，公司將向深交所申請B股股票摘除。

并在取得香港聯(lián)交所正式批準公司H股上市的批準函后，萬科原B股股票將全部轉換上市地并在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易。

B轉H成功概率

在即將進入現(xiàn)金選擇權階段前一周，代表萬科集體合伙人的盈安合伙對萬科A進行最高額度的一次增持，在相關機構看來是一次很好提振B轉H股信心的機會。

而目前看來，停牌前的萬科B或也受上述消息影響，停牌前價格上漲至12.41港元/股，高于萬科B的現(xiàn)金行權價12.39港元/股。

即從先前折價5%的情況轉變?yōu)槌霈F(xiàn)溢價情況。

對于B轉H最終結果問題，廣發(fā)證券在萬科B停牌前的一份報告中指出，成功轉板后萬科B股或迎來估值回歸。鑒于預計B股估值回歸的空間，對于B股90%的境外機構投資者即原股東而言，選擇不行權仍有利可圖，轉板仍有機會。

廣發(fā)證券還指出，“B轉H如果成功實施將推動萬科B股估值的合理回歸，目前B股的市盈率對比中國海外發(fā)展6.5倍市盈率估值仍存在差距”。

申銀萬國報告也認為，萬科現(xiàn)金選擇權的套利空間不大，選擇現(xiàn)金選擇權的投資者預計減少。

另一方面，更多的人士認為，H股流動性及估值優(yōu)勢明顯，并且港股行業(yè)龍頭公司在估值上一般享有溢價，因此，萬科B轉H方案成行的概率較高。

申銀萬國報告稱，從行業(yè)橫向比較來看，目前港股主流地產公司2013年平均市盈率為6.3倍，其中中海[簡介 最新動態(tài)]、華潤、龍湖[簡介 最新動態(tài)]等龍頭公司估值為8.3倍。

“萬科如成功轉板H股，其合理市盈率定位至少應在7.5倍以上，萬科2013年EPS為1.37元，對應合理股價應在13港元左右，較目前萬科B股價仍有10%左右的空間”。

不過值得一提的是，對于萬科B轉H事宜，有分析曾認為，影響萬科B轉H的因素主要有兩個，一個是目前萬科估值并不具備優(yōu)勢；另一個是行業(yè)整體景氣度負向波動影響下，境外投資人目前不看好地產行業(yè)，這或影響境外投資人的選擇。


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