主題：二季股市資金轉(zhuǎn)攻房市 房價(jià)恢復(fù)上漲

今年1季度，隨著中央宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，房價(jià)總體漲幅明顯趨緩，住房成交量持續(xù)下降，住房市場呈現(xiàn)一定的觀望氛圍。

　　一、基本情況

　　（一）房價(jià)漲幅總體趨緩。

　　今年1季度，全國70個(gè)大中城市新建住房銷售價(jià)格同比上漲11.8％，1-3月環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.3%，明顯低于去年月均1.0%的漲幅，今年3月份有13個(gè)城市為負(fù)增長。二手住房價(jià)格運(yùn)行態(tài)勢與新建住房價(jià)格運(yùn)行態(tài)勢基本一致。分地區(qū)看，廣州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以來一直呈負(fù)增長，個(gè)別樓盤比其前期最高銷售下降較多；杭州、南京等長三角城市房價(jià)基本穩(wěn)定，北京、天津、石家莊等環(huán)渤海主要城市小幅上升，但漲勢趨緩。烏魯木齊、銀川等西北主要城市漲幅高于全國平均漲幅。

　　（二）住房成交量持續(xù)下降。

　　1季度全國商品住房竣工面積6397萬平方米，同比增加27.4%；銷售面積9500萬平方米，同比降低0.3%，雖然商品住房銷售面積仍然大于竣工面積，但銷售面積已呈現(xiàn)小幅下降的趨勢，未來住房供求矛盾會有所緩解。

　　（三）房地產(chǎn)投資快速增長。

　　今年1季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額4687億元，同比增長32.3%，比去年同期漲幅高15.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅和經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資總額分別為3316億元和120億元，比去年同期分別上漲34.7%和36.7%。

　　（四）房地產(chǎn)開發(fā)交易成本持續(xù)攀升。

　　一是土地交易價(jià)格明顯上升。隨著征地制度和土地使用制度改革和嚴(yán)格土地管理等措施的逐步深入，土地資源價(jià)值顯著提升。2007年1-4季度，居住用地交易價(jià)格漲幅分別為8.9%、16.2%、17.4%和11.2%。2008年1季度，居住用地交易價(jià)格上漲21.7%，明顯高于去年同期漲幅和住房價(jià)格上漲幅度。二是住房開發(fā)建設(shè)和交易成本增加進(jìn)一步推高房價(jià)。資金和勞動力等生產(chǎn)要素價(jià)格逐步上升，強(qiáng)制型住房節(jié)能環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，拆遷費(fèi)用的提高，建材價(jià)格的上漲，導(dǎo)致住房開發(fā)成本持續(xù)上升，對房價(jià)特別是中小城市房價(jià)產(chǎn)生明顯影響。

　　二、走勢判斷及建議

　　從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)情況看，流動性過剩、人民幣升值對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格有一定拉動；鋼材、人工成本的快速上升，也會推動住房價(jià)格特別是中小城市住房價(jià)格的上升；近期股票市場深幅調(diào)整，大量資金逃離股市，同時(shí)，隨著我國經(jīng)濟(jì)增長的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而不是存入銀行，從而拉動房價(jià)繼續(xù)走高；居民在等待觀望后也會逐步選擇進(jìn)入住房市場。我們認(rèn)為,部分城市經(jīng)過一段時(shí)期調(diào)整后住房交易將會有所回升，二季度房價(jià)上漲壓力加大，全國房價(jià)整體將保持溫和上漲趨勢。

　　當(dāng)前，要密切關(guān)注住房市場發(fā)展情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場走勢分析和預(yù)判，繼續(xù)貫徹落實(shí)國務(wù)院已出臺的政策措施；著力穩(wěn)定住房價(jià)格，防止出現(xiàn)過快上漲趨勢。

　　一是要著力解決城市低收入家庭住房困難。

　　要按照《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)200724號）的要求，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，逐步擴(kuò)大廉租住房的保障范圍，合理確定廉租住房保障對象和保障標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)落實(shí)廉租住房保障資金，多渠道增加廉租住房房源。要改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象，嚴(yán)格上市交易管理。

　　二是要調(diào)整居住用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　在嚴(yán)控土地管理的同時(shí)，要調(diào)整用地供應(yīng)節(jié)奏，調(diào)整用地比例，加大居住用地供應(yīng)規(guī)模，盤活存量土地，增加中低價(jià)位、中小套型商品住房土地供應(yīng)規(guī)模，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。同時(shí)要合理引導(dǎo)住房需求。嚴(yán)格控制第二套住房的信貸政策，抑制不合理住房需求。

　　三是要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。

　　要嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格、廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)和政策租賃性住房租賃價(jià)格管理，使經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格和廉租住房租金與城市低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。要明確對限房價(jià)、限套型的普通商品住房的銷售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，按照低于周邊同品質(zhì)普通商品住房銷售價(jià)格的一定比例，合理確定最高銷售價(jià)格。同時(shí)，要加大市場整治力度，制止哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為，合理引導(dǎo)正確的輿論導(dǎo)向，促進(jìn)住房市場健康發(fā)展。




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