主題：二季股市資金轉攻房市 房價恢復上漲

今年1季度，隨著中央宏觀調控政策的逐步落實，房價總體漲幅明顯趨緩，住房成交量持續下降，住房市場呈現一定的觀望氛圍。

　　一、基本情況

　　（一）房價漲幅總體趨緩。

　　今年1季度，全國70個大中城市新建住房銷售價格同比上漲11.8％，1-3月環比漲幅分別為0.3%、0.2%和0.3%，明顯低于去年月均1.0%的漲幅，今年3月份有13個城市為負增長。二手住房價格運行態勢與新建住房價格運行態勢基本一致。分地區看，廣州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以來一直呈負增長，個別樓盤比其前期最高銷售下降較多；杭州、南京等長三角城市房價基本穩定，北京、天津、石家莊等環渤海主要城市小幅上升，但漲勢趨緩。烏魯木齊、銀川等西北主要城市漲幅高于全國平均漲幅。

　　（二）住房成交量持續下降。

　　1季度全國商品住房竣工面積6397萬平方米，同比增加27.4%；銷售面積9500萬平方米，同比降低0.3%，雖然商品住房銷售面積仍然大于竣工面積，但銷售面積已呈現小幅下降的趨勢，未來住房供求矛盾會有所緩解。

　　（三）房地產投資快速增長。

　　今年1季度，房地產開發投資總額4687億元，同比增長32.3%，比去年同期漲幅高15.4個百分點。其中，住宅和經濟適用住房開發投資總額分別為3316億元和120億元，比去年同期分別上漲34.7%和36.7%。

　　（四）房地產開發交易成本持續攀升。

　　一是土地交易價格明顯上升。隨著征地制度和土地使用制度改革和嚴格土地管理等措施的逐步深入，土地資源價值顯著提升。2007年1-4季度，居住用地交易價格漲幅分別為8.9%、16.2%、17.4%和11.2%。2008年1季度，居住用地交易價格上漲21.7%，明顯高于去年同期漲幅和住房價格上漲幅度。二是住房開發建設和交易成本增加進一步推高房價。資金和勞動力等生產要素價格逐步上升，強制型住房節能環保標準的實施，拆遷費用的提高，建材價格的上漲，導致住房開發成本持續上升，對房價特別是中小城市房價產生明顯影響。

　　二、走勢判斷及建議

　　從當前宏觀經濟情況看，流動性過剩、人民幣升值對包括房地產在內的資產價格有一定拉動；鋼材、人工成本的快速上升，也會推動住房價格特別是中小城市住房價格的上升；近期股票市場深幅調整，大量資金逃離股市，同時，隨著我國經濟增長的放緩，部分生產流通環節也會退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入房地產市場，而不是存入銀行，從而拉動房價繼續走高；居民在等待觀望后也會逐步選擇進入住房市場。我們認為,部分城市經過一段時期調整后住房交易將會有所回升，二季度房價上漲壓力加大，全國房價整體將保持溫和上漲趨勢。

　　當前，要密切關注住房市場發展情況，加強對房地產市場走勢分析和預判，繼續貫徹落實國務院已出臺的政策措施；著力穩定住房價格，防止出現過快上漲趨勢。

　　一是要著力解決城市低收入家庭住房困難。

　　要按照《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發200724號）的要求，進一步建立健全城市廉租住房制度，逐步擴大廉租住房的保障范圍，合理確定廉租住房保障對象和保障標準，切實落實廉租住房保障資金，多渠道增加廉租住房房源。要改進和規范經濟適用住房制度，合理確定經濟適用住房建設標準，規范經濟適用住房供應對象，嚴格上市交易管理。

　　二是要調整居住用地供應結構。

　　在嚴控土地管理的同時，要調整用地供應節奏，調整用地比例，加大居住用地供應規模，盤活存量土地，增加中低價位、中小套型商品住房土地供應規模，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。同時要合理引導住房需求。嚴格控制第二套住房的信貸政策，抑制不合理住房需求。

　　三是要加強房地產市場監管。

　　要嚴格經濟適用住房價格、廉租住房租金標準和政策租賃性住房租賃價格管理，使經濟適用住房銷售價格和廉租住房租金與城市低收入家庭經濟承受能力相適應，切實體現政府給予的各項優惠政策。要明確對限房價、限套型的普通商品住房的銷售價格實行政府指導價管理，按照低于周邊同品質普通商品住房銷售價格的一定比例，合理確定最高銷售價格。同時，要加大市場整治力度，制止哄抬房價等違法違規行為，合理引導正確的輿論導向，促進住房市場健康發展。




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