主題：貨幣政策持續(xù)收緊 開發(fā)商資金鏈面臨重大壓力

央行日前宣布上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，從而使存款準(zhǔn)備金率升至16%。這意味著，銀行放貸將更加慎重，開發(fā)商的資金壓力可能進(jìn)一步加大。事實(shí)上，上海證券報(bào)通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在國(guó)家實(shí)施多種調(diào)控措施和貨幣政策持續(xù)收緊的疊加影響下，越來越多的開發(fā)商資金鏈正面臨重大壓力：銀行貸款已經(jīng)難以解渴，民間借貸也開始收緊且利率不斷飆漲，一些開發(fā)商越來越感覺“力不從心”。

　　利率提高 年息最高達(dá)36％

　　提起“民間金融”、“地下錢莊”，浙江溫州自然首當(dāng)其沖。“目前比較正常的借貸條件是還款利息為銀行利率的4倍，也就是年息在20%左右。當(dāng)然也要看雙方的關(guān)系和信譽(yù)度，低的10%還依稀可見，高的已經(jīng)達(dá)到36%。”昨天，一位溫州業(yè)內(nèi)人士私下向上海證券報(bào)記者介紹了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目公司找民間資本“調(diào)頭寸”的“行情”。

　　該業(yè)內(nèi)人士表示，溫州的“民間金融”市場(chǎng)有歷來的傳統(tǒng)和根基，“往往是當(dāng)?shù)赜新曌u(yù)的人召集資金，然后一個(gè)鎮(zhèn)、半個(gè)縣的人都借錢給他，比如每人每個(gè)月交300元，承諾2年后按每月400元還?；I得的錢就去放貸，利息則要看借的時(shí)間長(zhǎng)短，因?yàn)殂y行以1-5年為貸款期，所以時(shí)間越長(zhǎng)利率越高；而高利貸以1-24個(gè)月為貸款期，所以時(shí)間越長(zhǎng)利息越低，有些只借一兩個(gè)月，月利率就高達(dá)10%，不過借1-2年的比較普遍。”

　　他還表示，溫州的民間資本屬于“人多力量大”型，“一般500萬元以下沒問題，借幾個(gè)億的比較少，但也并非沒有，江浙一帶調(diào)個(gè)1億元資金還是相當(dāng)有可能的。”

　　目前的情況是，這1億元就足以“撬動(dòng)”一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄告訴上海證券報(bào)記者，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目公司會(huì)找溫州人借錢，“要知道一個(gè)銷售額目標(biāo)在10億元的項(xiàng)目，成本最多7億元，而開發(fā)商投入的也就是3億元拿地的錢，并且自己只要出1億元，就可以再?gòu)母呃J那借0.5億元，而1.5億元的本金足以讓其再向銀行貸到1億元以上。接著需要投入的4億元就是各種工程款和稅費(fèi)，但這部分開發(fā)商會(huì)拖到房屋銷售回款時(shí)再付?！?br />
　　五合智庫顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅也證實(shí)了存在如此“操作流程”，“開發(fā)商缺資金的時(shí)間段主要是在‘四證’拿完之前，土地證拿到后去銀行辦開發(fā)貸款需要35%的自有資金，許多開發(fā)商就缺這35%的自有資金。”

　　民間資本 態(tài)度趨于謹(jǐn)慎

　　需要指出的是，民間資本并非只投房地產(chǎn)，并且隨著樓市風(fēng)向變化，他們的態(tài)度也開始謹(jǐn)慎起來。曾有媒體報(bào)道，在“民間金融”力量與溫州“有得一拼”的內(nèi)蒙古鄂爾多斯市，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，“地下錢莊”資金有紛紛撤出房地產(chǎn)投資之勢(shì)。

　　“現(xiàn)在開發(fā)商從銀行借錢是很難，但民間借貸年息一般至少15%，18%-20%的多一些，由于利率太高了，開發(fā)商借的也不多?！编u毅認(rèn)為。

　　但上述溫州業(yè)內(nèi)人士卻表示，如果是20%年息的話，實(shí)際上跟從銀行貸款是差不多的，“因?yàn)橄蜚y行貸款的話，一開始的商務(wù)成本甚至個(gè)別地方的暗箱成本非常高。”

　　當(dāng)然，他也指出，即便是開發(fā)商來借，“地下錢莊”現(xiàn)在也要對(duì)借貸方的信譽(yù)和項(xiàng)目的情況進(jìn)行考量，“現(xiàn)在環(huán)境不一樣了，開發(fā)商有大批倒閉的可能性，所以對(duì)于只有一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商，溫州人往往很謹(jǐn)慎，甚至拒絕借款，怕的是開發(fā)商今后銷售回款狀況不好難以補(bǔ)救，或者將手中僅有的項(xiàng)目賣完后攜款外逃?！?br />
　　銀行態(tài)度 絕不允許拖欠貸款

　　銀行的態(tài)度更受市場(chǎng)關(guān)注。近日有消息稱，央行上海總部曾向上海各家大型銀行下發(fā)名為《關(guān)于協(xié)助調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況的通知》，要求對(duì)中外資銀行的房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個(gè)人住房按揭貸款等情況進(jìn)行抽樣調(diào)研。有銀行的某地方分行表示，的確收到了監(jiān)管部門的相關(guān)情況調(diào)研表，只不過此事并沒有在總行以及所有分行層面展開，似乎只是抽樣調(diào)查。

　　但即便是抽樣調(diào)查，不少市場(chǎng)人士也認(rèn)為形勢(shì)不妙?！奥犮y行的朋友說，將要介入房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，估計(jì)是跟蹤項(xiàng)目銷售情況，如果房子賣不動(dòng)，勢(shì)必對(duì)貸款回收有影響，而銀行現(xiàn)在的態(tài)度應(yīng)該是絕不允許拖欠貸款的現(xiàn)象發(fā)生?！鄙虾５囊晃粯I(yè)內(nèi)人士透露。

　　另有業(yè)內(nèi)人士分析，銀行擔(dān)心這兩年的不良貸款會(huì)產(chǎn)生在房地產(chǎn)開發(fā)貸款這部分，據(jù)悉現(xiàn)在一些銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批權(quán)已在3月份全部上收總行，這也就意味著各分行、支行沒有權(quán)限向開發(fā)商發(fā)放貸款了，“一旦開發(fā)商的銷售回款不暢，銀行貸款便面臨風(fēng)險(xiǎn)，銀行采取行動(dòng)也就成為必然?！?br />
　　在業(yè)內(nèi)人士看來，銀行與開發(fā)商一直是利益共同體，當(dāng)然也是風(fēng)險(xiǎn)共同體，如果銀行真的為了防范自身風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)商“劃清界限”甚至“分道揚(yáng)鑣”，一批開發(fā)商會(huì)落得怎樣的下場(chǎng)也就可想而知了。




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