主題：商務部醞釀新限外政策 進一步規(guī)范外資房地產投資

　早在去年年底，商務部等部委便出臺外商投資目錄，旨在嚴防外資抄底中國樓市。但由于國際國內形勢的變化，外資的進入反而成洶涌之勢。

　　而《華夏時報》記者從相關渠道了解到，目前，商務部正會同有關部門研究新的限外政策，以加強和進一步規(guī)范對外商在房地產領域的投資。有分析人士表示，新政策很可能是在外資結匯離場時，延滯結匯時間。

　　針對結匯離場出政策

　　就在不久前，商務部外國投資管理司司長李志群在回答香港記者提問時表示，為了配合國家的宏觀調控，商務部加強了對外商投資進入房地產領域的管理。商務部將與國家有關部委共同開展工作，以加強和進一步規(guī)范對外商在房地產領域的投資。

　　同時，據知情人士透露，國內將出臺更為嚴厲的限外政策，旨在嚴防外資抄底炒樓。

　　中國指數研究院的一位分析人士認為：“而在此情況下，不排除新的限外政策的出臺。”

　　沿海綠色集團首席經濟學家孫飛在接受《華夏時報》采訪時預計，以后政策的著力點會放在外資結匯離場的時候。主要就是把短錢變成長錢，讓外資在獲利后的離場成本很大。

　　“而這一點，外管局是有能力甄別的。”孫飛說。

　　早在2007年5月，商務部便出臺了《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，規(guī)定外商投資內地房地產項目必須通過審批，同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。

　　而去年的11月7日，國家發(fā)改委、商務部聯合頒布《外商投資產業(yè)指導目錄(2007年修訂)》指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設、經營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內資企業(yè)合資、合作。

　　《目錄》還指出，新增對外商投資房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制，同時，將“普通住宅用地開發(fā)建設”鼓勵投資類別中刪除。

　　“在當前國際金融環(huán)境下，內地房地產的限外政策，可預期會更加趨嚴。”3月25日，高通智庫機構發(fā)表研究報告時如此表示。

　　房地產拐點致外資進入

　　一邊是嚴防外資進入，一邊卻是熱錢滾滾而入。

　　眼下中國的外資熱錢的進入增幅之快為近年來所少見。商務部2月份的數據顯示，實際利用外資大漲了38%，而其中有一大部分作為熱錢流入到了房地產領域。

　　除了人民幣升值、美國次級債危機等因素之外，國內的房地產形勢也是讓外資蜂擁而入的關鍵所在。

　　進入2008年以來，一線城市和部分二線城市的房價出現回調，部分城市如廣州、深圳等降價接近30％。外資進入抄底的情況明顯。

　　“在2007年的一段時間內極度擴張并且負債累累的開發(fā)商正在四處籌措建設資金。”第一太平戴維斯（北京）某人士稱，“某些情況下，開發(fā)商對外資的渴求更加強烈。而外資確實在計劃抄底進入。”

　　同時，行業(yè)內部人士對記者表示，有的全國型房地產企業(yè)，賬面上不過只有個把億的資金。

　　上述說法得到了研究機構的證實，高通智庫機構發(fā)表研究報告中說：“2008年地產開局，最關鍵的是行業(yè)資金鏈條。由于行業(yè)環(huán)境的變革，目前行業(yè)內資金緊張的企業(yè)不在少數。”

　　3月27日，有媒體報道說，匯豐、渣打、花旗、東亞等主要外資法人銀行已完成了與央行征信系統的連接測試，正式加入央行征信系統，將可通過該系統查詢貸款者的征信記錄。

　　此前，熟悉外資銀行運作的人士對記者表示，很多外資銀行都在超出央行的規(guī)定要求，超標準核準地產企業(yè)和個人住房貸款。

　　中國指數研究院副院長陳晟認為，對外資銀行加以限制，是對外資進一步強化監(jiān)管的步驟之一。

　　港股內地房企受影響大

　　實際上，有分析人士稱，商務部限制外資抄底，除了要出臺新限外政策之外，在已有政策的執(zhí)行力度上也在不斷加強，而那些在港上市的房企受影響最大。

　　SOHO中國就是這場限外政策趨嚴中的最新一個犧牲者。該公司原打算將在香港首次公開募股(IPO)籌資所得150億港元，通過正規(guī)渠道匯入內地，以便支持其在北京前門的巨大拆遷項目。

　　但到現在，受到國家外匯管制的影響，這筆錢暫時還沒有辦法進來。

　　即便是實力更加雄厚的公司也不得不放緩一下自己的擴張步伐。碧桂園在去年11月取消了15億美元的發(fā)債計劃，到今年1月份恢復該計劃時，發(fā)債規(guī)模只有原來的三分之一，而且還改為成本高出正常成本許多的可轉債。

　　即使是這樣，碧桂園在新加坡市場此次發(fā)債募集的資金中，也僅有10％左右的資金可以進入內地市場。其中主要原因還是外匯管理局的政策限制。

　　SOHO中國與碧桂園集團上市所獲資金的遭遇，折射出許多開發(fā)商如今面臨的困境。“在國內受到緊縮貨幣政策的影響，負債累累的開發(fā)商除了尋求海外上市尋求資金外別無選擇，但這種渠道籌集的資金又很難順利匯到內地。”分析人士認為。

　　對此，高通智庫指出：“由此帶給國內房地產企業(yè)的潛在影響是，近期在香港和境外市場IPO等融資的房企，將面臨較惡劣的市場環(huán)境，在定價上面臨較大的壓力。并且，已經境外上市的房企，再融資也受壓。”



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