主題：房地產股反彈昭示底部來臨？

　昨日A股市場雖然大幅回落，但前期跌幅較為慘烈的房地產股卻出現了逆勢逞強的走勢，萬科A、保利地產等龍頭品種更是漲幅居前，從而一度牽引著大盤指數的企穩，那么，如何看待這一走勢呢？

　　對于前期房地產股的大幅回落，業內人士認為主要是因為兩點，一是擔心從緊貨幣政策會抑制房地產股的業績增長預期，因為從緊貨幣政策會使得房地產股的開工面積減少，未來可銷售面積自然同步減少，業績增長勢頭或將放緩。二是擔心近期出現的房地產價格下跌的信息會抑制其成長空間，畢竟在土地價格持續上漲的背景下，一旦商品房價格回落就會帶來毛利率的回落，從而抑制其盈利能力，不利于房地產股的成長。

　　但是，從近期公布的一系列數據來看，上述信息所帶來的擔憂略有放緩，較為典型的是保利地產、萬科A等龍頭股公布的2月份銷售數據依然樂觀，萬科A的2008年2月份銷售面積為19.6萬平方米，銷售金額15.7億元，分別同比增長51.94%和70.65%；保利地產的2008年1-2月份銷售面積為24.3萬平方米，銷售認購金額15.7億元，分別同比增長104.28%和103.85%。如此的數據大大減緩了業內人士對地產股“冬天”的擔憂，因為歷年一季度是房地產的銷售淡季，但在淡季中卻依然有如此令人相對亢奮的銷售數據，說明房地產的景氣度要高于市場預期，這也得到了國家統計局關于商品房價格上漲數據的佐證。看來，房地產業并不如想象的那樣“寒冷”。如此自然提振了主流資金對房地產股的投資激情，也就有了昨日房地產股的逆勢逞強的走勢。

　　昨日的逆勢逞強動力也來源于人民幣升值的推動，昨日人民幣匯率大升67個基點，中間價已達到7.0815，人民幣匯率的升值將進一步激發各路資金對房地產股的追捧底氣，因為海外市場經驗顯示，本幣升值會帶動本幣資產價格的重估，從而提振本幣資產價格的上漲力度。這其實也是昨日物業資產豐富的陸家嘴在早盤就迅速上漲的原因之一。與此同時，物價的持續上漲，也進一步封閉了房地產價格的暴跌空間，畢竟房地產具有一定的保值功能，在通貨膨脹背景下，房地產股的保值優勢有望吸引資金的進一步流入。

　　更何況，雖然調控對房地產股的業績影響壓力猶存，但2008年的房地產股業績其實已相對確定，主要是因為房地產行業的經營特性，在2007年銷售的房款，由于“入伙”等因素，往往要到下一年即2008年方能結轉為銷售收入，配比成本、費用、稅收后，結轉為凈利潤。而從2007年年報來看，不少房地產股以及擁有房地產業務的個股的預收賬款較為龐大，比如說保利地產的預收賬款高達到109.39億元，占到總資產的1/4強，新城B的預收賬款也達39.78億元，如此就隱含著此類個股在2008年的業績將相對確定增長。所以，這有望化解從緊貨幣政策的壓力，從而使得短線股價迎來底部的K線組合特征。

　　當然，由于大盤趨勢尚不確定，調控政策會否微調也不確定，這將給房地產股的短期筑底走勢帶來了一定的不確定性因素。但畢竟人民幣升值趨勢、2008年業績的相對確定以及銷售數據超預期等因素，房地產股在近期或將反復活躍，故有望給市場帶來短線投資機會。

　　在實際操作中，建議投資者可跟蹤兩類房地產股。

　　一是獲得土地儲備能力較強的公司。對于地產股來說，土地儲備猶如礦業股的礦產儲藏量一樣，關系到地產股的可持續發展。這其實也是萬科A、保利地產、招商地產、華僑城、金地集團等優質房地產股持續獲得主流資金青睞的原因，他們有持續拿地的能力。而土地儲備的增加也與集團公司注入優質資產存在著極大的聯系，因此，具有整體上市預期的地產股也可有不俗的表現，故金地集團、中航地產、香江控股、華業地產、億城地產、蘇州高新、廣宇發展等地產股也可跟蹤。

　　二是從預收賬款的角度，因為房地產業經營的特征，商品房只有達到竣工結算標準時才結算利潤，但在竣工結算前就開始銷售，體現在會計報表中就是預收賬款。所以，預收賬款越多，未來的主營業務收入就越高。因此，預收賬款越多的地產股，隱含著業績大幅增長的動能，尤其是每股預收賬款（預收賬款/總股本）越多的個股，故新城B、深振業、大連友誼、深長城、廣宇集團、億城股份等預收賬款多的地產股可跟蹤。



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