主題：工行插手房地產中介 逆市擴張

　持續大半年的地產陰霾使銀行試圖在受挫中尋求一種新的介入地產的發展模式。

　　萎靡已久的深圳房地產市場導致地產中介連環倒閉——中天置業老板卷款潛逃、長河置業倒閉、號稱擁有國內最多地鋪的創輝租售收縮經營戰線……受傷的不僅僅是繳納了部分房款的購房者，由于一些中介挪用的款項無法追回，銀行也成為受害者。中介行業的業績和信譽均遭受重創。

　　談中介色變的市場，誰還敢逆市擴張？一個以網絡為載體的銀行與中介聯手合作的模式卻悄悄火了起來。“工商銀行”逆市擴張。

　　工商銀行深圳分行個人金融部負責人說：“工行就是給客戶一個新的渠道去購買房產，通過全程資金監管堵住了傳統中介公司的風險漏洞，也增加了市場交易的透明度，恢復買賣雙方的信心。”在不到半年的時間里，這個中介已經收到了多家風投伸出的橄欖枝。

　　地產中介崩盤

　　“銀行在前期出現的一系列的中介倒閉、卷款等事件中，承受的損失主要來自中介公司開辦的擔保公司在辦理擔保贖樓過程中，挪用了臨時監管的贖樓款。”該負責人說。

　　一些大型的中介，例如已經倒掉的中天置業，都有自己的擔保公司，為賣方提供贖樓擔保，銀行發放短期貸款給擔保公司作為贖樓款，一般限期為一個月。一些中介公司便挪用這些短期貸款形成的現金流，或大肆擴張，或投資股市。一旦市場惡化，成交量下降，現金流無法保證，其后果就是崩盤。

　　“只要中介不收取買賣過程中往來的房款，它的倒閉并不會給銀行和客戶帶來什么影響。”上述人士表示，“我們將拒絕向中介公司發放贖樓的短期貸款，只確認專門的擔保公司，并且嚴格他們的準入條件，盡量避免這種損失。”

　　他認為，國家的宏觀調控，加上深圳房地產市場前期過快增長，已經形成了一定的泡沫，深圳房地產的拐點已經到來，過去粗放型的增長會逐步減慢。

　　不過，這位工商銀行深圳分行有關負責人表示，大部分銀行對按揭貸款業務仍然是支持的。“由于市場成交量萎縮，我們今年的貸款額度還有比較大的余地。成交萎縮是因為市場仍然有泡沫，買家不敢接盤；另外一個是第二套房的政策不利于投資客，投資成本增加，投資需求也減少了。”

　　要在風險的“腳鐐”下舞蹈，工商銀行選擇了網上中介作為下一步拓展房地產市場的新武器。

　　全程資金監管

　　這個網上中介的實體為深圳房易網絡技術有限公司，注冊資本300萬元。2007年9月29日，工商銀行與房易網簽訂戰略合作協議，以“工商銀行·房易網”為平臺，開展地產中介業務。目前交易量已達到整個市場的1％，從2007年10月至2008年2月成交量表現穩定。

　　房易網沒有傳統的地鋪，在買賣雙方議價過程中，工商銀行的客戶經理與房易網置業顧問組成專家團隊，根據買賣雙方以及房屋情況提供按揭咨詢，同時交易過程中產生的如保證金、定金、首期款等短期資金，都是放在工商行專門提供的“二手房資金監管賬戶”上做統一監管，確保資金的安全。撮合成交后，房易網收取買賣雙方各0.4％的信息服務費（包括提供按揭貸款和擔保贖樓代辦服務）。

　　上述人士表示：“網絡中介和傳統中介是完全不同的概念，他的擴張是容量、帶寬的問題；而不是一個個的地鋪，投入產出比明顯提高，擴張成本較小。最為重要的是，堵住了傳統中介公司的風險漏洞。”

　　利用人海戰術瘋狂開店的粗放型擴張模式已經被證明風險大、成本高。房易網總經理朱曉斌詳細地算過一筆賬，一般小型的門店要3-5人，中型門店10-15人，大型一點的30人以上，平均月花費要5到6萬元。按照中天和創輝去年的擴張規模，一個月開支600萬以上，一年要7200萬。按照去年均價150萬1單的額度，大致傭金為4.5萬元，扣掉業務員的提成，大致每單的收益為2.2萬元。

　　“這樣的話，一年至少要做3200單。”朱曉斌說，“中原去年成交量大概是4000多單，中天、創輝一般也就2000多單，這樣的話，連基本的收益和開支都平衡不了。”


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