主題：房企破產真會引發金融危機嗎

　從各地實際情況來看，今年“五一黃金周”期間，全國性房地產市場普遍遭遇冷淡，宣告今年五月房地產市場不再紅火。降價促銷，已不容爭辯地成為了今年“五一”的主旋律。房地產開發企業紛紛在價格上大做文章，以希望能盡可能地爭取到更多的購房成交。事實證明，現實性的高價位房價，已成為了阻礙房地產市場交易放大的最大障礙因素之一。這是開發企業及整個房地產業需正視的現實。

　　另一方面，當前房地產最突出的表現之一是，銀行房貸負增長，房企資金空前緊張。

　　2007年全年數據統計，房貸成為銀行新增貸款投放的熱點：居民戶貸款占新增貸款的比重，由2007年初的24%上升至全年的32.5%。2008年，1月份同比少增20億元，2月份同比少增767億元。居民戶貸款占新增貸款的比重，也由2007年全年的32.5%快速下降至2008年1-2月的13.9%。還有數據顯示，截至2月末，四大國有銀行個人房貸余額為18974億元，比年初增加了537億元。其中，2月份個人房貸增量僅為70.89億元，同比增量下降明顯。

　　2008年4月10日，央行上?？偛堪l布上海市貨幣信貸運行情況。數據顯示，一季度，上海市中資商業銀行新增人民幣個人消費貸款13.5億元，同比少增14.3億元。其中3月份個人消費貸款減少11.5億元，同比多減20.3億元，較2月份多減7.3億元，主要是當月個人住房貸款明顯減少所致。年初上海市房地產成交量的萎縮，導致3月份中資商業銀行個人住房貸款減少9.7億元，同比多減12.1億元，其中新建房和二手房貸款分別減少7.5億元和2.2億元。

　　2008年4月11日，央行發布貨幣信貸數據顯示，在從緊貨幣政策的累積作用下，貨幣信貸數據3月份全面放緩。今年3月份金融機構人民幣貸款新增2834億元，同比少增1583億元。一季度金融機構人民幣各項貸款余額達27.50萬億元，同比增長14.78%，增幅比上年末低1.32個百分點。一季度人民幣貸款同比少增891億元。自2006年11月份以來，貸款增速首次降至15％以下，使得延續了15個月的貸款高速增長出現了明顯的放緩跡象。2008年3月末，M2同比增長16.29％，增幅較上月末低1.19個百分點，是今年以來M2首次降至17％以下。同時，2008年3月末M1也較上月末下降了0.95個百分點，同比增速降至18.25%。2008年3月份新增貸款增速降至14.8%，一季度新增貸款占全年額度的36.7%，表明信貸控制政策得到了一定程度的執行。只是，無論是人民幣貸款數據，還是M2或M1數據，同比依然是“增”而不是“降”，只是增速下降。這些說明，貨幣供應量依然在增加，依然在大量發行貨幣，信貸投放依然很多。

　　廣東省房地產業協會發布的數據顯示，2008年一季度，廣東房地產開發到位資金926.91億元，同比增長25.35%，同比增加3個百分點。而今年一季度廣東房地產完成開發投資558.77億元，增長36.86%，同比增加8.72個百分點。從房地產到位資金占房地產開發資金的比例看，今年一季度同比下降8.29%，這表明房地產開發資金已趨緊張。

　　如今，房價下降，消費者觀望，房地產成交清淡，資金回籠減緩。另一方面，伴隨著2007年房地產市場的快速火熱，房地產開發企業拿地熱情空前高漲，房地產開發企業大量高價囤地擠占流動資金，使得大量資金沉淀在土地上，使得房地產開發企業的流動資金嚴重不足，使得房地產遭遇資金短缺而可能帶來的危機開始顯山露水。因此，潘石屹拋出了“百日劇變論”，稱部分房地產開發企業將因資金緊張而破產。

　　貨幣政策繼續進一步從緊，本文作者陳真誠分析認為，其結果無疑將使房地產開發企業的資金進一步緊張，將房地產金融的形勢進一步嚴峻。這是由房地產業的高度資金密集型特征所決定的。這些不但讓房地產開發企業緊張，也會讓銀行經營者們緊張。

　　不過，基于房地產開發企業普遍“鬧錢荒”的現實情況，央行已緊急在上海摸底了96家房企資金鏈情況。其中，企業的財務狀況是摸底的重點。為密切跟蹤房地產信貸政策效應，掌握房地產開發企業資金情況，2008年4月初，央行上海分行向五家大型銀行和民生、浦發兩家股份制銀行的上海分行，以及上海銀行等8家銀行下發了一份名為《關于協助調查房地產開發企業資金情況的通知》的緊急文件，指示8家銀行各抽樣選擇12家房地產開發企業(其中，1級資質等級企業1家，2級、3級資質等級企業各3家，其他如暫定等資質等級企業5家)，對上海市房地產企業資金情況進行一次抽樣調查。8家銀行向被調查房地產開發企業下發一份《房地產開發企業資金情況調查問卷》。其中，22個問題中，有14個問題相關于資金財務狀況(備選答案有自有資金、銀行貸款、股東借款、定金及預付款、應付工程款及其他。提問設計中，要求被調查房企回答，開發商對銀行貸款的需求量和去年同期相比的變化情況如何，以及實際獲得銀行貸款的金額與去年同期水平相比的變化情況。設計為調查問題的內容包括，去年與今年，銀行給予開發企業的貸款利率水平分別是多少？去年10月份以來，公司歸還銀行貸款的情況，是提前、到期、展期或借新還舊，還是多數貸款無法按時償還？今年以來，房企除銀行貸款外的其他融資方式都有哪些？等等)，5個問題相關于房價和銷售情況?？芍胄猩虾７中惺紫认Ｍつ壳胺康禺a開發企業最主要的資金來源情況，希望了解企業認為當前影響公司貸款增減變動的主要原因是什么(選擇項為：較高的利率水平導致企業融資成本增加，貸款需求減少；在從緊貨幣政策下，企業獲取貸款的難度增加；受房地產信貸政策約束，銀行貸款審批更為嚴格；商品房預售放緩、資金回籠速度減慢，貸款需求增加；開發進度放緩，貸款需求減少；其他原因)。這說明，實際上，央行已經關注、或正在重視非過度囤地囤房的房地產開發企業所普遍遭遇的資金短缺問題。

　　同時，我們也要看到的是，央行堅持繼續從緊的貨幣政策的最直接動因是針對通貨膨脹，而不是直接針對房地產而來。央行多次闡述繼續堅持從緊的貨幣政策的動因，是為了加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長，努力防止經濟增長由偏快轉為過熱，防止物價由結構性上漲演變為全面的通脹。2008年5月10日，中國人民銀行行長周小川在上海陸家嘴論壇上做主題演講表示，中國貨幣政策更加關心的問題是反通貨膨脹。這就是說，雖然房地產領域是宏觀調控的重點領域之一，但從緊的貨幣政策，并非直接或單純地針對房地產而來。

　　因此，由于現存的現實性高價位房價的阻礙作用下，整體而言，非高端地產房價走勢預期下行，使得自住型購房消費者也繼續觀望。上?！秶糠治鲎稍儓蟾妗肥紫治鰩?、長沙新思維企業發展策劃公司首席顧問、本文作者陳真誠分析認為，在如今貨幣政策繼續從緊、整個房地產行業直“鬧錢荒”的大形勢下，房地產開發企業要考慮如何加速銷售回籠資金，解決資金短缺的困難。

　　盡管潘石屹等人認為，不少房地產開發企業將因為資金短缺而破產。但我們也要看到的是，事實上，雖然現在大部分的房地產開發企業都缺錢，但是缺的只是困擾房地產開發企業資金鏈條中的流動資金。房地產開發企業一直引以為傲的項目銷售也因為房地產市場出現拐點而大幅銳減。而其實，只要開發企業愿意有效降價以加速銷售現存的樓盤，資金周轉問題或就能解決。

　　有輿論認為，房地產開發企業因資金短缺而破產，將會給銀行帶來巨大金融風險。誠然，房地產開發企業破產，由于其所未歸還的貸款可能變成死賬呆賬，或所抵押資產價值縮水，依據有關法律，銀行是要承擔相當的風險。不過，我們同時也應該看到的是，1500家上市公司中，超過70%是國有企業。在沉積有大量不良貸款的銀行體系中，目前24萬億貸款中有70%約18萬億貸款貸給了國企，以非國企業為主體的房企，與其他所有非大型國企等各種企業、團體、機構或個人等，一起分享余下的30%貸款。這就是說，房地產企業貸款在全國所有銀行貸款中所占的比例不大。上?！秶糠治鲎稍儓蟾妗肥紫治鰩煛㈤L沙新思維企業發展策劃公司首席顧問、本文作者陳真誠分析認為，這就是說，潛伏的可能引發金融危機的根源，可能主要在國企。即使真的有眾多房地產企業破產，因房地產破產而引發金融危機的可能性不大。而且，在房地產領域，因資金短缺而破產的情況，實際上將主要發生在數量眾多的非優質的中小開發企業身上，而不是大型房地產開發企業及部分優質中小企業。事實上，目前，大型房地產開發企業，無論是所占的市場份額還是所占的銀行貸款比例已經很高，中小房企所占貸款的份額很小。對于那些難以救贖的中小開發企業，即便如果因資金短缺而破產，也許是將為銀行造成難以挽回的損失，銀行將必須為其早前的非理性貸款、非嚴謹經營行為承擔后果。但銀行也不應該坐等整體風險的增加，被動地承受損失，或可通過在遵守政策前提下對優質房地產開發企業增加必需的開發貸款，獲得更多的良好經營業績以彌補可能的房地產金融損失，提高整體房地產經營業績。目前的現實情況下，在整個房地產行業中，大多數房地產開發企業依然是銀行的優質客戶。

　　對于房地產開發企業來說，在房屋完成向購房完全交付即全部完成銷售前，預售款等預收賬款在會計上計入負債名下，但這項資金已經劃入開發企業名下，開發企業不但可以提前使用，緩解資金壓力，而且不需支付利息。就凈負債率來看，根據一些房地產上市公司的2007年年報數據來看，金地為65%，保利為59%，北辰實業為51%，萬科為23%，首創為57%，華潤為46%，中海為31%。這些數據基本符合房地產開發企業長期以來的負債率水平，表明企業債務結構基本穩定。

　　雖然大型房地產開發企業也面臨一定的短期還款壓力，但只要沒有出現特殊情況，就可以通過降價銷售來取得預售款。目前，有數據表明，萬科、保利等大型房地產開發企業的預收賬款均呈增長趨勢，一些大型房地產開發企業，預收款等財務指標普遍表現穩健，基本的資金來源具有一定的保障性。

　　2007年，全國銷售冠軍萬科的營業收入高達355 億元，比2006 年度的179 億元增長近1 倍。全國銷售亞軍碧桂園2007年的營業收入也高達177億元，比2006 年度的79 億元增長1.23 倍。全國銷售季軍中國海外發展2007年的營業收入高達156 億元。另外，富力地產2007年的營業收入高達148 億元，保利地產2007年的營業收入也有81 億元。

　　今年一季度，萬科率先降價而取得了不錯的銷售業績，實現銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101億元，同比分別增長82.9%和119.1%。于是，逐步有一些房地產開發企業仿效萬科下調了銷售價格或進行折扣、優惠促銷。如碧桂園，在“五一”假期3天之內通過低價拋盤回收9億元資金。

　　無論是碧桂園還是萬科的銷售業績，或在告訴人們，只要開發企業能夠合理定價，愿意及時有效降價銷售，就可能加速樓盤銷售，回籠資金，緩解資金短缺的壓力，有助降低銀行給開發企業提供必需開發貸款的風險，從而提高銀行為開發企業提供必需開發貸款的信心。

　　銀行在對開發企業進行綜合考評之后，也應提高為能正視現實、及時合理降價的開發企業提供必需開發貸款的信心：風險并不太大。上?！秶糠治鲎稍儓蟾妗肥紫治鰩?、長沙新思維企業發展策劃公司首席顧問、本文作者陳真誠分析認為，事實上，目前輿論所稱的房地產貸款風險，主要是指那些個人財力承擔能力、還款能力有限的盲目地提前釋放需求而買房的個人，而不是優質的開發企業。事實上，沒有其他經營性風險隱患的優質開發企業，依然是銀行的優質客戶。本文作者陳真誠認為，在執行中央政策前提下，為那些沒有將太多資金用于超過企業開發所需的囤地或囤房炒房的大中型房地產開發企業，及其他優質開發企業，及時提供必需的開發貸款，依然是銀行的優質房地產金融業務，風險并不太大。適時為一些優質房地產開發企業提供必需的開發貸款，或將成為銀行在當前的理想選項之一。既是在幫助開發企業，也是在幫助銀行自身擺脫困境。


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